В этот период специалисты нашей компании проводили проверку результатов оценки как на уровне отдельных земельных участков, так и на уровне групп объектов.
Работа включала:
— анализ изменения кадастровой стоимости
— изучение применённых расчётных моделей
— проверку классификации земельных участков
— сопоставление ценообразующих факторов с фактическими характеристиками объектов.
По обращениям собственников подготовлены аналитические справки и обоснования выявленных расхождений. В сформированном перечне — 24 земельных участка и 25 документов, включая дополнительную справку по одному объекту.
1. Общие результаты переоценки
Ранее проведённый нами анализ предварительных результатов показал существенную неоднородность изменения кадастровой стоимости различных групп земель.
По нашим предварительным расчётам, совокупная кадастровая стоимость земельных участков республики увеличилась приблизительно в два раза. При этом по отдельным группам земель изменение значительно превышало средние значения.
В частности, при исследовании земель лесного фонда были выявлены группы объектов с ростом кадастровой стоимости примерно в 70 раз.
Значительные изменения также отмечены в группах земель, связанных с природоохранным использованием и благоустройством территорий.
Такая динамика сама по себе не свидетельствует о нарушении методики государственной кадастровой оценки. Однако существенное расхождение темпов изменения стоимости между группами объектов требует самостоятельного анализа причин, включая проверку состава групп, применённых удельных показателей и использованных ценообразующих факторов.
При этом рост кадастровой стоимости не носит универсального характера. В поступивших обращениях присутствовали и случаи снижения стоимости, в частности по земельным участкам в Глазове и Сарапуле.
Таким образом, оценивать обоснованность результатов исключительно по величине изменения кадастровой стоимости методологически неправильно.
2. Основные расхождения, выявленные при проверке конкретных участков
Наибольшее практическое значение имела проверка исходных характеристик объектов, использованных при расчёте кадастровой стоимости.
Проведённая работа позволила выделить несколько повторяющихся групп замечаний.
Некорректная классификация вида разрешённого использования
В ряде случаев установленный вид использования земельного участка не соответствовал варианту, принятому при определении кадастровой стоимости.
В частности, выявлялись следующие расхождения:
— земельные участки с разрешённым использованием «торговля, общественное питание, бытовое обслуживание» относились к группе «магазины», что сужало допустимые варианты использования объекта и влияло на применяемый показатель стоимости;
— участки сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов классифицировались как земли производственного использования;
— для земельного участка, предназначенного для эксплуатации базы, использовалась классификация, соответствующая жилой застройке.
| Ошибки классификации имеют существенное значение, поскольку способны изменять расчётную группу земельного участка и, соответственно, величину применяемого удельного показателя кадастровой стоимости. |
В отдельных случаях такой переход приводит к кратному изменению результата оценки.
Несоответствие ценообразующих факторов фактическим характеристикам
Вторая группа замечаний связана с качеством исходных данных.
В ходе проверки выявлялись расхождения по следующим параметрам:
— Инженерное обеспечение. В расчёте учитывалось наличие газоснабжения при фактическом отсутствии газификации участка.
— Инфраструктурная доступность. Возникали вопросы к использованным расстояниям до остановок общественного транспорта, административных центров и других объектов инфраструктуры.
— Градостроительные ограничения. Выявлялись расхождения при учёте красных линий, охранных зон и иных ограничений использования территории.
Принципиально важно, что такие замечания относятся не к субъективной оценке привлекательности земельного участка, а к конкретным характеристикам, которые могут быть проверены и документально подтверждены.
Если расчётная модель предусматривает влияние соответствующего фактора на стоимость, применение некорректного значения способно привести к искажению результата.
Недостаточная прослеживаемость расчёта
Отдельные вопросы возникали к возможности установить основания выбора конкретной расчётной группы, удельного показателя или иных параметров модели.
Для проверки результата государственной кадастровой оценки необходимо проследить последовательность:
| Характеристики земельного участка → классификация объекта → ценообразующие факторы → расчётная модель → удельный показатель → итоговая кадастровая стоимость. |
Наличие итогового значения стоимости без достаточного раскрытия соответствующих исходных данных затрудняет проверку обоснованности результата.
При этом математическая корректность вычислений сама по себе не гарантирует достоверности стоимости, если исходные характеристики объекта или его классификация определены неверно.
3. Оценка характера выявленных расхождений
По результатам рассмотренных обращений обращает на себя внимание повторяемость отдельных видов замечаний.
Схожие вопросы возникали по объектам с различным назначением, площадью и территориальным расположением.
| Ещё одна существенная особенность: в рассмотренных примерах выявленные расхождения преимущественно имели повышающее влияние на кадастровую стоимость. |
Это обстоятельство заслуживает внимания, поскольку при массовой оценке качество исходных данных и правильность классификации должны обеспечивать объективность результата независимо от того, приводит корректировка к увеличению или уменьшению стоимости.
Вместе с тем, проведённый анализ не является статистически репрезентативным исследованием всех земельных участков Удмуртской Республики. Объекты поступали преимущественно по обращениям заинтересованных собственников, поэтому выборка изначально смещена в сторону случаев с существенным изменением кадастровой стоимости. Следовательно, выявленные расхождения нельзя автоматически распространять на всю совокупность оценённых объектов.
Однако их повторяемость позволяет говорить о необходимости дополнительного контроля качества отдельных исходных сведений, классификационных решений и параметров применённых моделей.
4. Основные выводы
По результатам проведённой работы мы выделяем четыре основных вывода.
Первый. Существенное изменение кадастровой стоимости требует анализа причин, а не только сопоставления итоговых показателей.
Даже многократное увеличение стоимости само по себе не доказывает наличие ошибки. Обоснованность результата должна оцениваться с учётом модели и исходных характеристик объекта.
Второй. Классификация земельного участка является одним из ключевых элементов расчёта.
Неверное отнесение участка к группе использования может оказывать значительно большее влияние на итоговую стоимость, чем отдельные корректировки внутри расчётной модели.
Третий. Качество исходных данных непосредственно влияет на достоверность массовой оценки.
Сведения об инженерной инфраструктуре, территориальном расположении, разрешённом использовании и градостроительных ограничениях должны соответствовать характеристикам конкретного объекта.
Четвёртый. Повторяемость однотипных замечаний указывает на необходимость проверки не только отдельных результатов, но и соответствующих элементов методологии и информационной базы оценки.
Именно этот вывод мы считаем наиболее значимым итогом проведённой работы.
5. Дальнейшие действия
Этап предоставления замечаний к первоначальному проекту отчёта завершён 8 октября 2026 года. Следующий этап — анализ результатов их рассмотрения и изменений, внесённых в проект отчёта.
По каждому объекту, в отношении которого подготовлены замечания, необходимо установить, были ли они учтены, какие характеристики изменены и как это повлияло на кадастровую стоимость.
В случае сохранения существенных расхождений работа может быть продолжена с использованием предусмотренных законодательством процедур исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Заключение
Основной результат проведённого анализа заключается в установлении повторяющихся расхождений между характеристиками земельных участков и параметрами, использованными при определении их кадастровой стоимости.
Выявленные обстоятельства не позволяют сделать общий вывод о некорректности всей кадастровой переоценки. Однако они подтверждают практическую необходимость индивидуальной проверки объектов, по которым произошло существенное изменение стоимости.
| С 1 января 2027 года новая кадастровая стоимость будет применяться в установленном законодательством порядке и повлияет, в частности, на расчёт земельного налога. |
В связи с этим собственникам земельных участков рекомендуем проверить не только новую стоимость, но и корректность характеристик объекта, использованных при её определении.
Оценочно-правовая компания «Перспектива» продолжает работу по анализу результатов государственной кадастровой оценки, проверке конкретных земельных участков и подготовке обоснований для исправления выявленных расхождений.
|
Основатель и директор ООО "Перспектива" Судебный эксперт Практикующий оценщик |
По любым вопросам кадастровой переоценки звоните или пишите в мессенджеры.
Присылайте кадастровый номер Вашего участка.
Будем рады проконсультировать Вас!
Тел.: +7 (3412) 32-22-00
E-mail: 322200@myperspektiva.ru
Подписывайтесь на наш канал в MAX и читайте новости первыми!
|
