Новости компании
Сегодня будет история про, пожалуй, самый долгий в нашей практике процесс переоценки кадастровой стоимости торгового здания в г. Чайковский Пермского края, который шел больше года. Самый долгий в части досудебного процесса!
В июне 2021 года нами были поданы документы в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой переоценки Пермского края». 30 дней мы ждали решения ГБУ ЦТИ. В итоге получили Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с обоснованием причин отказа.
В июле 2021 г. к нам обратился арендатор двух крупных земельных участков в Сарапульском районе. Мы провели предварительный анализ и сделали вывод, что кадастровая стоимость существенно завышена относительно рыночной и предложили пройти весь путь снижения кадастровой стоимости.
С Заказчиком был заключен договор на полный цикл («под ключ»), который включает оценку земельных участков и предоставление представительских услуг до результата, преследуемого Заказчиком.
Предприниматели занимаются тем, что решают задачи и удовлетворяют потребности, которые возникают в конкретный промежуток времени у конкретного человека или юридического лица.
Например, парикмахер решат проблему с длинными волосами, стоматолог – устраняет зубную боль и делает улыбку более привлекательной, учитель – дает знания. Что делаем мы – скажу в конце. А сегодня расскажу интересную историю про одну из проблем, с которыми мы сталкиваемся.
Оценка интеллектуальной собственности – довольно специфичная область нашей деятельности. Сегодня я хочу поделиться с Вами одним интересным делом из этой сферы.
В апреле 2022 г. Арбитражный суд Удмуртской Республики в рамках рассмотрения дела № A71-5420/2021 поручил мне проведение экспертизы по определению рыночной стоимости права пользования Товарным знаком «НАМИ» - действующего объекта общественного питания в г. Перми.
Из множества гигабайт выложенных на сайте ЦКО БТИ файлов, касающихся государственной кадастровой оценки земельных участков 2022, мы нашли и выделили для вас 4 файла, в которых перечислены факторы, учтенные при расчете новой кадастровой стоимости, которая будет применяться с 01 января 2023 г.
Для удобства мы сконвертировали их в формат MS Excel и сделали их немного более удобными для последующей работы.
Работая в сфере кадастровой переоценки уже 8 лет, мы всегда говорили о снижении:
✔ налогов на коммерческую недвижимость
✔ арендной платы за муниципальные земельные участки
✔ выкупной стоимости.
Но почти не упоминали еще одну сторону, которую затрагивает завышенная кадастровая стоимость. Это оплата НДФЛ при продаже объекта недвижимости физическим лицом. Вопрос становится очень актуальным, если сумма продажи ниже кадастровой стоимости.
БУ УР "ЦКО БТИ" анонсировало предварительные данные кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Удмуртской республики по состоянию на 01.01.2022 г.
Проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 08.08.2022 размещен на официальном сайте БУ УР "ЦКО БТИ".
Помню себя, когда я еще не был судебным экспертом, и в моей жизни происходили события, требующие привлечение профессионального юриста. Но времена были «молодые», лишних денег на хорошего юриста не было.
Интернет активно развивался, уже были тематические форумы и уже можно было найти практически любую информацию на большинство тем.
Я тратил много времени на изучение нормативных актов, изучение форумов и судебной практики. Тогда я думал, что экономлю. В молодости мы вообще не считаем сколько стоит наше время.
Хорошая статистика поступает из официальных источников.
За 2021 г. среднее снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения составило:
33,4% - в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
46,26% - в судах.
Как определить качественно ли сделан отчет об оценке?
Первое, что приходит в голову - это соблюдение различных норм, требований и стандартов законодательства. При их соблюдении на выходе должен быть получен результат, соответствующий, как минимум, требованиям безопасности и функциональности. Все остальные «требования-хотелки» находятся в отдельном блоке технического задания.
Этот вопрос на протяжении последних 6 месяцев задают себе судьи, рассматривающие дела, касающиеся кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Законодатель запутал не только нас, но и самих судей. Ну, обо всем по порядку. И попробую простыми словами.
Как вы знаете, основной задачей судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение дел в целях защиты нарушенных и оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает необходимые обстоятельства дел, являются Заключения экспертов.
Несмотря на все преграды, которые регулярно строит для нас законодатель, изменяя с завидной регулярностью алгоритм установления кадастровой стоимости, мы с завидной регулярностью стабильно приносим своим клиентам положительные результаты.
Ну вот и Удмуртская Республика вступила в практическую стадию отработки нового варианта оспаривания кадастровой стоимости. Мы, оценщики, между собой называем его «22.1», по номеру статьи в законе о кадастровой оценке.
Новизна идеи в том, что законодатель ввел досудебный порядок. Идея, как всегда, отличная: снять нагрузку с судов и быстрее решать вопросы с приведением завышенной кадастровой стоимости к рыночной, снизив затраты и собственников, и государства на решение этой задачи.
С начала 2022 г. в обязательном порядке вступил в силу Федеральный стандарт бухгалтерской отчетности №6/2020 «Основные средства». Исключением являются бюджетные учреждения и отчасти организации, находящиеся на упрощенной системе.
Что в нем нового:
Идея была неплохой и должна была упросить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. В случае, если собственник считал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, можно было сначала обратиться в Комиссию, а в суд идти только в случае, если решение Комиссии окажется отрицательным, т.е. если члены комиссии в ходе рассмотрения заявления собственника проголосуют большинством голосов "ПРОТИВ" установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Еще один интересный проект (ID проекта 01/02/12-21/00123072) готовит нам Правительство РФ в лице Минюста РФ. Планируется внесение изменений в «Перечень родов (видов) судебных экспертиз» и в «Перечень экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России».
Практически всем специалистам в области судебных экспертиз известно данное нашумевшее распоряжение. Для большинства оно было большой неожиданностью. Но часть, более так сказать продвинутых, ожидали его еще с лета. Но давайте по порядку, или наоборот, от обратного.
После долгого перерыва продолжилась работа Рабочей группы при Минимуществе УР по выработке предложений изменений в методике оценки кадастровой стоимости.
Совещание прошло 07.12.2021 в режиме он-лайн. В связи с тем, что внезапно было изменено время совещания (провели на час раньше от запланированного), в заседании участвовало не более 10 человек, среди которых лишь половина были представителями экспертного и предпринимательского сообщества.
Ни для кого не секрет, что за пользование любой собственностью, в т.ч. частью чужого земельного участка, полагается соразмерная плата по договорной стоимости, желательно в рыночных ценах. Но зачастую до этапа финансовых переговоров дело не доходит, останавливаясь на принципиальных позициях сторон. Во-первых встречается позиция собственника участка с отказом пускать кого бы то ни было на свой участок. Во -вторых, имеется (да, намного хуже, но есть), иная возможность доступа к участку без «ущерба» для текущего собственника.
