Новости компании
Как определить качественно ли сделан отчет об оценке?
Первое, что приходит в голову - это соблюдение различных норм, требований и стандартов законодательства. При их соблюдении на выходе должен быть получен результат, соответствующий, как минимум, требованиям безопасности и функциональности. Все остальные «требования-хотелки» находятся в отдельном блоке технического задания.
Этот вопрос на протяжении последних 6 месяцев задают себе судьи, рассматривающие дела, касающиеся кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Законодатель запутал не только нас, но и самих судей. Ну, обо всем по порядку. И попробую простыми словами.
Как вы знаете, основной задачей судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение дел в целях защиты нарушенных и оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает необходимые обстоятельства дел, являются Заключения экспертов.
Несмотря на все преграды, которые регулярно строит для нас законодатель, изменяя с завидной регулярностью алгоритм установления кадастровой стоимости, мы с завидной регулярностью стабильно приносим своим клиентам положительные результаты.
Ну вот и Удмуртская Республика вступила в практическую стадию отработки нового варианта оспаривания кадастровой стоимости. Мы, оценщики, между собой называем его «22.1», по номеру статьи в законе о кадастровой оценке.
Новизна идеи в том, что законодатель ввел досудебный порядок. Идея, как всегда, отличная: снять нагрузку с судов и быстрее решать вопросы с приведением завышенной кадастровой стоимости к рыночной, снизив затраты и собственников, и государства на решение этой задачи.
С начала 2022 г. в обязательном порядке вступил в силу Федеральный стандарт бухгалтерской отчетности №6/2020 «Основные средства». Исключением являются бюджетные учреждения и отчасти организации, находящиеся на упрощенной системе.
Что в нем нового:
Идея была неплохой и должна была упросить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. В случае, если собственник считал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, можно было сначала обратиться в Комиссию, а в суд идти только в случае, если решение Комиссии окажется отрицательным, т.е. если члены комиссии в ходе рассмотрения заявления собственника проголосуют большинством голосов "ПРОТИВ" установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Еще один интересный проект (ID проекта 01/02/12-21/00123072) готовит нам Правительство РФ в лице Минюста РФ. Планируется внесение изменений в «Перечень родов (видов) судебных экспертиз» и в «Перечень экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России».
Практически всем специалистам в области судебных экспертиз известно данное нашумевшее распоряжение. Для большинства оно было большой неожиданностью. Но часть, более так сказать продвинутых, ожидали его еще с лета. Но давайте по порядку, или наоборот, от обратного.
После долгого перерыва продолжилась работа Рабочей группы при Минимуществе УР по выработке предложений изменений в методике оценки кадастровой стоимости.
Совещание прошло 07.12.2021 в режиме он-лайн. В связи с тем, что внезапно было изменено время совещания (провели на час раньше от запланированного), в заседании участвовало не более 10 человек, среди которых лишь половина были представителями экспертного и предпринимательского сообщества.
Ни для кого не секрет, что за пользование любой собственностью, в т.ч. частью чужого земельного участка, полагается соразмерная плата по договорной стоимости, желательно в рыночных ценах. Но зачастую до этапа финансовых переговоров дело не доходит, останавливаясь на принципиальных позициях сторон. Во-первых встречается позиция собственника участка с отказом пускать кого бы то ни было на свой участок. Во -вторых, имеется (да, намного хуже, но есть), иная возможность доступа к участку без «ущерба» для текущего собственника.
С данной областью деятельности мы регулярно сталкиваемся в судах, когда стороны приносят в качестве доказательств Отчеты об оценке и внесудебные Заключения экспертов сторон. А также когда уже в рамках судебного разбирательства проведено судебная экспертиза, в которой имеются сомнения.
22.04.2021 в 10.00 в здании Правительства УР состоялась рабочая встреча по вопросу изменения методики оценки кадастровой стоимости.
Антон Шешлянников, директор Перспективы, приглашен на рабочую встречу как эксперт и практикующий оценщик с большим опытом в сфере оспаривания кадастровой стоимости (наша компания занимается оспариванием непрерывно с 2014 года, уже почти 7 лет).
В жизни каждого собственника недвижимости есть доходная составляющая и затратная. Также есть риски, которые важно знать и учитывать в своих прогнозах. Одна из задач, которая стоит перед специалистами нашей компании, - идентифицировать проблемы, связанные с объектами недвижимости, которые или уже есть, или могут возникнуть у собственников, и решить их максимально эффективно с учетом имеющихся условий.
Одна из самых частых ситуаций – это оценка доли в Уставном капитале обществ для выхода учредителя. Как нет одинаковых бизнесов, так и нет идентичных ситуаций. Есть спорные ситуации, когда у учредителей разошлись цели по дальнейшему развитию бизнеса или изменились личные цели или жизненная ситуация одного из учредителей сильно изменилась и срочно появилась необходимость в деньгах.
Как вы знаете, мы уже более 6 лет специализируемся на решении вопросов с завышенной кадастровой стоимостью. Сначала данная сфера ограничивалась сегментом земельных участков. Потом аппетиты государства росли и налогообложение от кадастровой стоимости расширили до объектов недвижимости торгово-офисного и смежного назначения. В ближайшем будущем данный список пополнят объекты производственно-складского назначения.
Оценка бизнеса не самая распространенная услуга в оценке, как мне казалось до недавнего времени. Не так уж и часто, думал я, совершаются какие-то сделки с долями в ООО. Но встречаются спорные ситуации, когда принципиальные позиции учредителей не позволяют найти общий язык. И здесь уже требуется совсем другой подход, что называется «под лупой».
Необходимость в оценке долей в небольших обществах возникает также в следующих случаях:
- выход учредителя из общества;
- выкуп доли учредителя по инициативе общества;
- переход права собственности на долю в обществе третьим лицам (сделки купли-продажи);
- присоединение общества к другому обществу и т.д.
Даже самые компетентные юристы и адвокаты при подготовке к заседаниям, особенно при назначении экспертиз, обращаются за консультацией к специалистам, в чьи компетенции входит разрешение вопросов по назначаемой или уже назначенной экспертизе.
Процесс назначения судебной экспертизы, оценки заключения эксперта по умолчанию проводится юристами и судьями, не обладающими профессиональными познаниями в областях, по которым назначается экспертиза.
Все знают о юридических и оценочных услугах. Однако мало, кто слышал об оценочных услугах на юридические услуги. Они существуют уже достаточно давно, однако оценка юридических услуг как помощь появилась относительно недавно и пока не стала популярной.
Для чего же она нужна? Правовая помощь подчиняется свободе договора. Есть заказчик и юрист или адвокат, которые заключают договор на основе информации с открытого рынка и иных факторов рыночных отношений.
Я, как оценщик с 18-летним стажем, сталкивался в практике с ним не более количества пальцев одной руки. Но законодатель ввел этот термин в законодательство и, видимо, у него были практические смыслы для этого.
Обычно оценщик в 99% случаях использует понятие «рыночной стоимости». Это сделки купли-продажи, наследства, торгов, спорных ситуаций в суде, вклад в Уставный капитал и т.д.
- 1
- 2