Наш реальный кейс по оценке на первый взгляд типового нежилого объекта недвижимости в рамках оценочной судебной экспертизы. Речь идет о залоговом имуществе и финансовой организации, которая дала займ под его залог.
К нам обратились уже на этапе проведенной первой судебной экспертизы. Несогласная сторона – финансовая организация – попросила провести первичный анализ экспертизы для возможности назначения повторной экспертизы (в другую экспертную компанию, другому эксперту).
| Первое что бросилось в глаза – судебный эксперт не провел осмотр имущества (возможно его не пустили). Но, несмотря на это, он дал категоричный! (без допущений о том, что может быть внутри) вывод о рыночной стоимости. |
Т.е. рыночная стоимость была рассчитана как для действующего объекта нежилого назначения со всеми коммуникациями. Снаружи объект выглядел действительно хорошо – менее 10 лет, без видимых дефектов и повреждений.
| Этот факт, как основной, дал возможность назначить повторную судебную экспертизу в нашу организацию. |
Зная данное упущение судебного эксперта, мы при уведомлении сторон категорично заявили о необходимости попасть во все помещения объекта. Это судебная экспертиза, господа! Важно все.
Причины недопуска
Как выяснилось, ответчик дела не хотел пускать на территорию объекта недвижимости истцов. Т.е. у них не было умысла не пускать эксперта.
Мы разъяснили, что ответчик имеет полное право не пускать никого. Единственное, что он обязан по определению суда организовать доступ нам – судебным экспертам. В этом нам препятствовать не стали, и мы провели полноценный осмотр объекта как внутри, так и снаружи (иногда поверьте это сделать не просто, когда валяется много хлама, мусора, все заросло кустарниками и крапивой).
Результат
В ходе осмотра мы установили:
- Объект не функционирует. По косвенным признакам (слой пыли, запах, высохшие пятна) и со слов собственника уже несколько лет.
- Не работают одни из 2-х въездных ворот.
- Не работает электроснабжение. Но это может быть банально из-за неуплаты.
- На первом этаже отсутствует разводка отопления – демонтированы приборы отопления.
- В котельной отсутствует котел и видны следу существенных повреждений конструкций. Со слов собственника твердотопливный котел взорвался из-за неправильной эксплуатации. Но «со слов» мы к делу пришить не можем. Смотрим дальше.
- На 2-м этаже другой материал задней стены. Снаружи отсутствует утепление. Со слов опять же в момент взрыва обрушилась задняя стена. Ее восстановили как ограждающую конструкцию, но не утеплили. Собственно, с того момента здание и не функционирует.
- Уже изнутри увидели просветы отхождения торцевой стены, требующей усиления. Это косвенно подтверждает наличие взрывной волны.
| Как вы думаете, пришли ли мы к аналогичному результату первой экспертизы? Ответ очевиден. |
Мы считаем, что при любой возможности важно и нужно ехать на объект и смотреть. Помимо внутренних нюансов, как в примере выше, могут нюансы окружения, рельефа, почв, закрытых территорий и т.д.
Категоричный ответ на судебную экспертизу может быть получен только при «всестороннем исследовании» в нашем случае при 100% осмотре объекта. Если эксперт скажет «есть же фотографии» он просто экономит свое время, а вы получаете риск некачественной оценки и экономических потерь.
Если вам нужна консультация по оценке активов, находящихся в залоге, приходите к нам на консультацию!
Тел.: +7 (3412) 77-68-08
E-mail: 322200@myperspektiva.ru
Подписывайтесь на наш канал в Telegram и читайте новости первыми!
|
