Пример.
Объект недвижимости принадлежит физическому лицу. Например (все цифры условные), собственник приобрел его за 400 000 руб. Потом продает, вложив в него какие-либо средства, или продает часть объекта. Реальная рыночная стоимость по договору – 500 000 руб.
Через год приходит уведомление об оплате НДФЛ от продажи. В понимании собственника НДФЛ должен составить (для упрощения не будем вводить возможные налоговые вычеты конкретного субъекта):
(500 000 – 400 000) х 13% = 13 000 руб.
Однако, в платежке продавец видит совершенно иной размер налога:Давайте разберем, почему так происходит.
НДФЛ = 5 000 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7 (понижающий коэффициент) х 13% (НДФЛ) = 455 000 руб.!
Получается необходимо оплатить налог в размере практически всей суммы от продажи объекта, через год-полтора после того, как она уже продана.
Все уже согласились, и специалисты ЦКО БТИ тоже, что невозможно учесть все индивидуальные особенности объекта. Например, по Удмуртии, в рамках массовой оценки, была определена кадастровая стоимость более 700 000 единиц земельных участков.
Однако объекты, как в примере, «выпадают» из рынка. Подобная недвижимость покупается в плохом состоянии, в непроходных местах, с характеристиками, которые делают ее очень дешевой. И, как правило, она стоит существенно ниже средних рыночных цен. Есть ряд активных инвесторов, которые ее покупают либо для дальнейшего развития, либо для перепродажи, внеся в них какие-нибудь улучшения.
В отличие от юридических лиц, которые платят налоги в текущем году и отслеживают в силу наличия бухгалтера, какой и когда налог платить, у физических лиц обязанность по уплате налога возникаете лишь через год, до 1 декабря.
Уведомления об оплате из налоговой должны поступить не менее чем за 30 дней до этого срока. Средний период оспаривания кадастровой стоимости – 5-6 месяцев + вступление в силу + передача информации из суда в Росреестр + передача информации из Росреестра в налоговую еще + 1-2 месяца, т.е. общий срок в некоторых случаях может доходить до года.Таким образом, даже если вы правы, что кадастровая стоимость завышена, для доказывания у вас фактически минимум полгода.
И вы все равно должны оплатить налог, чтобы не получить штрафы и пени.
Также надо учесть, что налоговые органы НЕ возвращают переплату реальными денежными средствами, а оставляют её в счет будущих периодов. Т.е. по факту – это беспроцентное кредитование на неопределенный срок.
Такая недвижимость еще имеется в деревнях, бывших колхозах и просто в неудачных локациях. И в таких условиях существующая система кадастровой оценки не дает возможности их оживить, а людям дать возможность в них работать.
Поэтому, если вы собрались купить или хотите продать подобную недвижимость:
✔ проверьте кадастровую стоимость перед продажей и покупкой;
✔ обратитесь к нам за консультацией, если выявите, что кадастровая стоимость намного превышает стоимость, указываемую в договоре купли-продажи.
Телефоны для консультации:
+7(3412)77-68-08