Со стороны предпринимателей прозвучало естественное недовольство тем, что налоговая нагрузка выросла в разы, при этом кадастровая стоимость объектов не соответствует рыночным показателям (зачастую также в разы). Как следствие, однозначно у всех упала рентабельность. Часть предпринимателей, помещения которых не эксплуатируются собственником и не могут быть сданы в аренду, просто в убытке, который через 1-2 год приведет к банкротству.
Также были указаны отрицательные последствия, которые уже наступили и будут усугубляться:
- Предприниматели и инвесторы, которые находятся на начальных стадиях инвестиционных проектов, замораживают свои проекты до лучших, более предсказуемых времен.
- Застройщики уходят из моногородов. Многоквартирная застройка теперь есть только в Ижевске.
- В г. Воткинске началась массовая продажа коммерческих объектов. Это приведет к существенному снижению рыночной стоимости этого сегмента рынка, ухода части предпринимателей с рынка, увольнением сотрудников.
- Инвесторы из других городов уходят из Удмуртии.
Из наших наблюдений также следует отметить:
- В рамках работы Комиссии при Минимуществе УР по оспариванию кадастровой стоимости в текущем периоде (переоценка выполнена ЦКО БТИ), отмечается факт 100% отказов в удовлетворении заявлений собственников. В это же время статистика работы Комиссии при Росреестре УР по нашей компании приближается к 100% положительных решений. Общая статистика принятия положительных решений в рамках кадастровых споров по Удмуртии и России порядка 65-70%.
- Необоснованное изменение кадастровой стоимости без изменения количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, с которым мы сталкиваемся в ходе работы по кадастровой переоценке.
У некоторых помещений кадастровая стоимость меняется по 2-3 раза в короткий период (в пределах 1 квартала), делая путь оспаривания кадастровой стоимости нецелесообразным. Эта практика появилась только в этом году. Ранее изменения кадастровой стоимости происходили при изменении либо вида использования, либо общей площади.
Устные и письменные консультации с представителями органов власти не дали четкого ответа по конкретным объектам о причинах такого изменения. Собственников помещений, которые НЕ меняли разрешенный вид использования и НЕ меняли площадь объекта недвижимости (т.е. оснований для изменения кадастровой стоимости не было), для получения ответа из Росреестра УР пересылают в ЦКО БТИ, ЦКО БТИ для получения ответа отправляет обратно в Росреестр.
В ЦКО БТИ есть приписка об изменениях стоимости из-за индексации цен. Но тогда все объекты должны были измениться в стоимости, а не единичные (и только те, которые УЖЕ проходят процедуру оспаривания кадастровой стоимости в суде), и это уже нарушение законодательства.
Встречные пояснения представителей органов власти были следующими:
- 100% отказ в Комиссии представителем ЦКО БТИ был обоснован привлечением некомпетентных оценщиков. Получается, что ВСЕ оценщики Удмуртии, имеющие дипломы и Квалификационные аттестаты по данному направлению, обладающие большим опытом и огромной практикой, но работающие НЕ в ЦКО БТИ, для органов власти УР некомпетенты. Отчеты об оценки нашей компании получали положительные решения по аналогичным вопросам в Пермском крае, в Екатеринбурге, в Москве, но только не в Комиссии при Минимуществе УР.
- Росреестр УР не может пояснить, почему кадастровая стоимость объектов может непредсказуемо меняться несколько раз в короткий период, из-за чего попытки пройти нелегкий в УР путь снижения кадастровой стоимости становится бессмысленным.
- Представитель ЦКО БТИ предлагает предпринимателям внимательно прочитать и ознакомиться с 4 большими томами (1080 страниц) предварительного Отчета об оценке. Это, говоря современным языком, больше похоже на квест - отчет сложно скачать, т.к. занимает большой объем, сложно распаковать – используется нетиповая программа архивирования, помогать сотрудники ЦКО БТИ в скачивании и распаковке отказываются, на флешке отчет не выдают, и далее предпринимателям видимо необходимо самостоятельно разобраться в оценочном законодательстве и расчетах.
После ознакомления с отчетом руководитель ЦКО БТИ вежливо приглашает приходить всех несогласных с кадастровой стоимостью объектов недвижимости в ЦКО БТИ для урегулирования вопросов в части несоответствия технических данных. При этом она не отмечает, что срок принятия деклараций и замечаний закончился 26 сентября 2019 г. - Также руководитель ЦКО БТИ указала, что оценщик ЦКО БТИ (да, согласно Отчету оценка всех 600 тысяч объектов недвижимости была выполнена одним оценщиком) использует все необходимые для установления кадастровой стоимости корректировки. Нами, профессиональными оценщиками, ознакомившимися с Отчетом, было установлено, что были учтены/не учтены следующие ценообразующие факторы:
Факторы |
Ижевск | Воткинск | Глазов | Сарапул | Можга |
Год постройки для расчета | учтен | не учтен | не учтен | не учтен | учтен |
Материал стен для расчета | учтен | не учтен | не учтен | учтен | учтен |
Площадь | учтен | учтен | учтен | учтен | учтен |
Удаленность от автовокзал, ж/д вокзал, речной вокзал | не учтен | учтен | не учтен | не учтен | учтен |
Основные дороги города | учтен | учтен | учтен | не учтен | учтен |
Остановки общественного транспорта | учтен | учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Торговые центры | не учтен | учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Центр (положительно влияющий) | учтен | учтен | учтен | учтен | учтен |
Наличие подвала | учтен | не учтен | учтен | не учтен | не учтен |
Этажность/этаж
|
не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Уровень отделки | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Техническое состояние | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Инженерные коммуникации | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Обременения | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Наличие прав на земельный участок* | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
Наличие/отсутствие НДС**
|
не учтен | не учтен | не учтен | не учтен | не учтен |
** Верховным Судом Российской Федерации сформирован подход: «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. Следовательно, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, не правомерно».
Следует отметить, что предоставление дополнительной информации об объекте недвижимости, СУЩЕСТВЕННО влияющую на стоимость объекта недвижимости, такую как год постройки, материал стен, отделка, тех. состояние, коммуникации, которую предлагает всем несогласным предоставить руководитель ЦКО БТИ, скорее всего не изменит кадастровую стоимость, так как параметры, которые обозначены «НЕ УЧТЕН» не участвуют в расчетной формуле. Повлиять на стоимость могут только изменения по параметрам, которые обозначены «УЧТЕН».
Но даже предположив, что будут учтены эти факторы, расчет формулы, по которой производится расчет кадастровой стоимости с использованием данных факторов, непрозрачен. В Отчете ЦКО БТИ звучит информация, что расчетная модель формируется в программном модуле на основе собранной исходной информации. Проверить адекватность данной формулы мы не смогли и не увидели, где в отчете это описывается. Т.е. в условиях, когда оценку более 600 000 тыс. объектов недвижимости, согласно Отчету, производит 1 оценщик, никто не проверяет корректность вводимых исходных данных (ошибки в объявлениях или при вводе информации в компьютер).
Как видно, сложность решения данной проблемы состоит из нескольких граней:
- Катастрофическая неосведомленность оценщиков ЦКО БТИ о технических характеристиках объектов недвижимости.
- В связи с этим сильно ограниченный перечень используемых ценообразующих факторов.
- Непрозрачная модель расчета формулы, по которой производится расчет кадастровой стоимости.
- Неосведомленность собственников о возможных ошибках в кадастровой стоимости и возможностях их исправления.
- Бессмысленность прохождения сложного и дорогостоящего пути оспаривания кадастровой стоимости именно в УР в виду необоснованной возможной переоценки любого объекта недвижимости в любой период времени.
- Нерабочий механизм оспаривания кадастровой стоимости, который не позволяет снизить кадастровую стоимость ни в Комиссии, ни в Верховном суде.
В этой ситуации во избежание недопущения ухудшения положения предпринимателей и негативных последствий для экономики, необходимо:
- В рамках «тестового» периода, пока у оценщиков ЦКО БТИ не будет полноценной базы для расчета кадастровой стоимости ввести корректирующий коэффициент, позволяющий не допустить завышение кадастровой стоимости, т.е. устанавливающий минимальные цены на недвижимость по соответствующему населенному пункту, исходя из фактических цен купли-продажи с учетом очистки от мнимых сделок «за 1 руб».
- Сделать работающим механизм оспаривания кадастровой стоимости через Комиссии и Верховный суд, позволяющий привести кадастровую стоимость в рыночный диапазон, а не требовать делать Отчет об оценке «идеальным в соответствии с Федеральными стандартами оценки».
- При назначении судебной экспертизы не ставить вопрос о рыночной стоимости объекта и соответствия Отчета об оценке Федеральным стандартам оценки, а ставить вопрос находится ли рыночная стоимость, указанная в Отчете об оценке, представленного истцом, в диапазоне рыночных цен. И только если существенно выпадает из него, определять диапазон рыночных цен, в котором может быть объект недвижимости и назначать минимальную стоимость из данного диапазона.