Целью совещания было внесение предложений по изменению методики определения кадастровой стоимости.
По существу, есть методика, по которой производится оценка кадастровой стоимости. С нашей точки зрения она неплохая, есть нюансы (они отражены в наших предложениях), которые бы улучшили ее. С другой стороны, есть огромное количество недовольных собственников объектов недвижимости, чья кадастровая стоимость завышена.
Между методикой определения кадастровой стоимости и самой кадастровой стоимости объектов недвижимости - огромная пропасть. И все ее осознают, но перекладывают ответственность на плечи друг друга. В первую очередь, государственные органы, как регуляторы и инициаторы введения кадастровой стоимости поставили перед фактом всех собственников, что сейчас налог будет платиться от кадастровой стоимости. Далее был этап: если не устраивает - читайте Отчет о оценке кадастровой стоимости ХХХ тысяч объектов недвижимости и все поймете. Не поняли. Сейчас идет этап осознания, что проблемы в реализации методики есть. Среди них:- в официальных источниках (Росреестр) отсутствует информация, необходимая для кадастровой оценки;
- ресурса ЦКО БТИ не хватает, чтобы изучить все объекты оценки и дать объективные цены по ним;
- в отсутствии данных усредняется стоимость за подвалы и 1-е этажи. Значит, подвалы переоценены, а первые этажи - недооценены. Кто-то за кого-то платит.
Есть выход. Имеется возможность подать декларацию о своем объекте недвижимости и указать ВСЕ факторы, влияющие на стоимость. И оказывается мы сами, как собственники недвижимости, виноваты в том, что в Росреестре нет данных о ценообразующих факторах, так как могли подать Декларацию, но не подали. "Вносите уточненные данные в ЕГРН и мы все сделаем по методике".
Во все этой "правде" с двух сторон чего-то не хватает, а именно учета обратной связи.
Откуда собственнику знать, что вносить в ЕГРН? Как, где и когда заполнять декларацию, как потом ее отследить и что с ней делать? А как проверить сотрудников БТИ, что они правильно все сделали: очистили аналоги от дополнительного имущества, вычли землю, позвонили собственнику аналогов и уточнили сколько стоит именно этот объект и т.д.?
Главным критерием качества выполнения работ по кадастровой переоценке должно стать не исполнение формальной методики (но она в том числе), а понимание собственниками, что кадастровая стоимость их недвижимости не выше рыночной. Возможно иногда заниженной. Как говорит закон, любое несоответствие должно рассматриваться в пользу собственника.
Так будет лучше экономике. Предприниматель будет заниматься своим любимым делом, развивать бизнес и платить налог, не отвлекаясь на то, как разобраться в Отчете об оценке кадастровой стоимости недвижимости. Не нужно создавать кучу комиссий и рабочих групп, не надо загружать перегруженных судей работой по снижению кадастровой стоимости.
В сухом остатке из 18 предложений по корректировке методики, выработанных специалистами Оценочно-правовой компанией "Перспектива" и выдвинутых от лица инициативной группы, рассмотрены и приняты пока только 3:
- Выработка обязательных факторов и корректировок, которые реально влияют на кадастровую стоимость. На текущий момент факторы есть, их порядка 40-50, но, к сожалению, часть из них из реальных расчетов выпадают, а используются 3-5 (подробнее мы писали об этом ЗДЕСЬ).
- Изменение порядка учета технического состояния реконструкции. На данный момент объект, прошедший реконструкцию, считается "новым", т.е. без износа.
- Изменение одной из некорректно указанных формул расчета физического износа, из-за которой износ объекта занижался, а кадастровая стоимость завышалась.
Антон Шешлянников, директор ООО "Перспектива"
судебный эксперт, действующий оценщик
По любым вопросам кадастровой переоценки, звоните:
тел. +7(3412) 77-68-08, +7(3412) 32-22-00